马修斯亚洲(Matthews Asia)投资策略师 罗福万 为英国《金融时报》撰稿
中国房地产市场会崩盘吗？不会，至少在我看来不会。眼下中国住宅地产市场比较疲软，但是我相信崩盘的风险非常小。中国房价正在趋稳，并且有可能在今年下半年再次出现同比上涨。
但是要记住，由于基数效应，房价在今年上半年大部分时间里的同比下滑幅度可能都会较大，使得预测楼市危机的声音愈发高涨。
70个城市新建商品住宅价格的官方调查报告
正如去年9月底政策调整后人们所预期的那样，中国楼市正趋于稳定，但是没有强力反弹。根据中国国家统计局的数据计算，新建住宅均价已经连续8个月出现环比下滑，但是下滑速度正在放缓：去年12月与今年1月新建住宅均价环比下滑0.4%，较去年11月（0.5%）、10月（0.7%）以及9月（1%）的环比下滑速度有所改善。
按同比计算，1月新建住宅均价较去年同期下滑5.4%。房价已经连续5个月出现同比下滑。由于基数效应（去年1月房价同比上涨逾9%，且一直到2014年5月每个月的同比涨幅均超过5%），即便房价环比跌幅继续收窄，未来几个月房价同比下跌情况也将继续恶化（参照下图）。
这是今年整个上半年市场情绪很可能出现不必要的悲观的原因。在官方数据覆盖的70个大中城市，只有1个城市的新建住宅价格在1月份出现同比上涨——厦门（同比上涨0.8%）。1月同比跌幅最大的6个城市为杭州(10.5%)、沈阳(8.4%)、韶关(8.2%)、桂林(8.1%)以及丹东和泉州（均为8%）。
里昂证券(CLSA)从更大范围的城市中（不含北上深广这类“一线”城市，这类城市占新建住宅销售的比例仅为4%）独立收集新建住房价格的数据。该机构发现，截至2月新建住宅价格已经连续11个月出现环比下滑。相比之下，按照国家统计局数据计算，截至1月新建住宅价格连续8个月出现环比下滑。
CLSA数据同样显示出月度环比跌幅最近出现收窄趋势。2月房价仅下跌0.02%，少于1月0.28%与去年12月0.21%的跌幅（参见图表）。
与去年同期相比，CLSA数据显示截至2月新建住宅价格已经连续下滑6个月，与国家统计局调查的趋势相符。2月房价同比下滑2.1%，相比之下，1月同比下滑1.9%、去年12月同比下滑1.4%、去年11月1.2%、去年10月1%、去年9月0.7%。
由于基数效应，CLSA的同比数据在一段时间内也将保持在负值区域，但其基数的涨幅没有官方数据那么陡峭。2013年12月CLSA房价数据上升4.5%，2014年1月和2月分别上涨约3%至4%。
以下图表说明了两点。第一，中国二手房市场的价格走势与新建住宅市场类似：去年12月和今年1月，二手房价格的环比跌幅小于之前3个月。第二，官方数据呈现的趋势，与CLSA直接从全国新建房地产项目销售经理处独立收集的数据所显示的趋势非常相似。
放缓还是崩盘？
随着未来几个月基数效应导致新建住宅价格同比降幅加大——尽管价格环比很可能会改善——媒体可能会进一步进行鼓吹“中国崩盘”论。
然而，重要的是要认识到，即使新建住宅价格若干个月都同比下降，比方说5%，我们也能够找到几个理由认为这可能不会造成一场危机。第一，因为过去9年住宅价格的年均涨幅为8.4%，所以处于亏损状态的房主应该是寥寥无几。第二，新买房的人必须支付至少相当于购房款30%的首付款，这一数字远高于2006年美国首次购房者平均2%的首付款比例。
此外，导致雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产并对整个美国金融体系造成严重破坏的产品，在中国并不存在。中国没有次级抵押贷款，也很少有抵押贷款支持证券(MBS)。中国没有二次证券化，也没有债务抵押债券(CDO)和贷款抵押债券(CLO)。中国的住房市场显然很疲软，但我相信发生住房市场危机的可能性并不大。
除房价疲软外，住宅销售面积在2013年强劲增长17.5%后，去年也颓势尽显，同比下滑了9.1%。不过，人们有必要记住一点：尽管住宅销售面积去年下滑9.1%，但这仍意味着中国家庭在2014年购买了约1000万套新建住房。这是个非常庞大的数字，意味着应该会有一些开发商斩获了极为丰厚的利润，特别是考虑到规模较大的开发商正在扩大市场份额。
今年的销售面积增长很可能会继续疲软，意味着住宅地产投资增速很可能会在2015年继续放缓。这是我预计中国国内生产总值(GDP)增速将继续逐步放缓、从去年的7.4%降至6.5%到7%的原因之一。
同样重要的是，中国开发商（主要是民营企业）正通过放慢新开工步伐来应对销售面积增长放缓和库存不断增加的局面：今年头两个月，房屋新开工面积同比下滑20%。当然，不利的一面是这加剧了固定资产投资和建筑材料需求增长的放缓。
最大的风险是什么？
在预期经济同比增速将逐渐放缓的大背景下，我对中国的中期经济前景感到乐观。这种乐观在很大程度上是基于旨在支持民营企业和市场的政府政策的不断演进。然而，我最大的担忧在于中国在治理和制度方面没有取得同等程度的进步。
中国的经济和社会日益以产权为基础，但在这方面中国还比较欠缺，而要有效保护这些产权和确保一个公平及基于规则的商业环境，需要的恰恰是法治。
这已成为许多问题的根源。腐败、依赖知识产权的行业发展乏力、大规模掠夺农民土地的行为（在中国各地引发抗议的主要原因），都是缺乏法治的后果。
短期内，随着人们找到在腐败和不透明的体制中跋涉前行的办法，随着中共努力减少地方官员对法律体系的干涉，中国能够继续保持繁荣。但随着经济增速在未来几十年里不可避免地放缓，中国独特的威权资本主义模式不太可能为一个现代化的、基于市场的社会提供必要的制度支持。
目前，没有迹象表明中共正准备建立法治。中共似乎想继续利用法律体系对民众实施政治控制，而不是迈向一套主要目标是通过限制政府权力来保障个人权利的体制。
但我们必须承认，上世纪80年代中期，即我第一次到中国工作时，同样没有什么明显迹象表明中共准备大幅放松对人们日常生活的控制。而10年后，中共已不再规定老百姓该住在哪儿和该种什么了。上世纪90年代中期，我们没有预见到中共会大幅缩减国有部门、并为民营企业成为经济增长的引擎铺平道路。那时，私人拥有住房还遥不可及。如今，多数中国城市居民都为民企工作而且拥有自己的住房。
过去20年间，中共在许多方面都有令人惊奇的表现。它所走的道路在众多威权政权当中可谓独树一帜：放松对民众生活和商业活动的日常控制，同时加强党对政治和法律体系的控制。这是中共比其他威权政权统治时间更长的一个关键原因。对经济政策不断展开务实的改革则解释了为什么10%的年均GDP增速能保持20年之久（直至过去4年间才降至年均8%）。
建立法治要求中共采取另一项独特而重大的举措：将党对政治和法律体系的控制权让出一部分给老百姓。如果做不到这一点，虽然不会给投资者带来短期风险，但我相信它肯定会对中国经济未来10至20年的前景产生至关重要的影响。